반년 새 세 번 뒤집힌 부동산 정책… 서울 집값은 왜 멈추지 않을까

정책은 오락가락, 집값은 고공행진

최근 부동산 시장의 가장 뜨거운 화두는 다름 아닌 '정책 불신'이다. 20일 파이낸셜뉴스 보도에 따르면, 정부는 지난 5월부터 최근까지 반년도 안 되는 사이 토지거래허가구역(토허제) 실거주 유예 규정과 다주택자 양도소득세, 종합부동산세를 잇달아 손질했다. 지난 5월 도입된 토허제 실거주 유예는 4개월 만인 이달 17일 신청 기한이 연말에서 내년 말로 1년 늘었고, 유예 기간도 최대 2년까지 추가로 인정하는 방향으로 조정됐다. 5월 10일 강화됐던 다주택자 양도세 중과(2주택 20%포인트·3주택 이상 30%포인트 중과)는 불과 3개월 만인 8월에 2027~2028년 한시적으로 완화하는 쪽으로 방향을 틀었고, 소급 적용까지 이뤄졌다. 8월 종부세 개편에서 9억원으로 낮췄던 비거주 1주택 공제액과 200%로 올렸던 세 부담 상한도 한 달 만인 이달 1일 각각 12억원과 150%로 원래대로 되돌아갔다.

 

 

"일단 지켜보자"는 시장

정책이 이처럼 짧은 주기로 뒤집히자 현장의 반응은 냉랭하다. 서울의 한 공인중개사는 "정책이 자꾸 바뀌면 매수자든 매도자든 일단 기다려보자는 분위기가 된다"고 전했다. 박합수 건국대 교수 역시 "충분한 사전 검토 없이 정책을 먼저 시행한 뒤 사후 보완하는 방식은 시장에 부작용을 낳을 수 있다"고 지적했다. 예측 가능성이 떨어지면 실수요자의 의사결정도, 정책의 실효성도 함께 흔들릴 수밖에 없다는 우려다.

서울 집값은 84주 연속 상승, 그러나 온도차는 뚜렷

이런 가운데 서울 아파트값은 헤럴드경제(9월 17일자) 보도 기준 84주 연속 상승을 기록해, 문재인 정부 시기 세운 역대 최장 기록(85주)까지 단 1주만을 남겨두고 있다. 다만 상승을 이끄는 지역은 강남권이 아니라 성북구(올해 누적 14.01%), 서대문구(11.45%), 강서구(11.35%) 등 중저가 외곽 지역이다. 반대로 강남3구는 하락세로 돌아섰고, 송파구는 약 5개월 만에 하락 전환해 낙폭이 커지는 중이다.

 

인베스팅닷컴이 전한 9월 셋째 주 통계를 보면 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.03%로 전주(0.19%)보다 눈에 띄게 둔화됐지만, 전셋값은 0.17% 올라 오히려 매매가보다 오름폭이 더 컸다.

 

결론: 정책 신뢰와 전월세 안정이 관건

결국 이번 주 부동산 시장을 관통하는 키워드는 '정책 신뢰'와 '풍선효과'다. 대출 규제와 고금리 부담에 실수요자들이 상대적으로 저렴한 외곽 지역으로 옮겨가며 가격을 밀어올리는 사이, 정부의 잦은 정책 수정은 시장의 관망세를 오히려 부추기고 있다. 여기에 매매가보다 가파른 전세 상승세까지 겹치면서, 당분간은 정책의 일관성 회복과 전월세 시장 안정이 함께 풀어야 할 숙제로 남을 전망이다.